没有土地证和房产证的房子有哪些风险

作者:选房师阿绿
来源:大搜家原创内容工作室
2019-08-04
摘要:
土地证是证明大家对房屋所在土地有使用权的证明,很多城市都将房产证和土地证合并颁发,节省了大家的时间和精力,但是还是有很多城市两个证件分开办理发放的,所以大家一定要注意,没有土地证的房子存在很多风险,到底有哪些风险,没有土地证和房产证能不能办理过户呢?

土地证是证明大家对房屋所在土地有使用权的证明,很多城市都将房产证和土地证合并颁发,节省了大家的时间和精力,但是还是有很多城市两个证件分开办理发放的,所以大家一定要注意,没有土地证的房子存在很多风险,到底有哪些风险,没有土地证和房产证能不能办理过户呢?下面就和小编一起看看吧。


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没有土地证的房子面临的风险

没有土地证就意味着购房者没有对房屋所在土地的使用权,这时候如果土地被非法侵占使用,购房者就没有办法依法维护自己的权益。没有土地证的房子面临的风险主要有3个,分别是权益风险、产权风险以及无法过户的风险。


1、权益风险。房屋和土地是不可分割的一个整体,所以如果想要保护自己的合法权益就只能进行发证登记并且保持两者的权利主体是相一致的。除此之外,土地证是土地权利人依法享有土地使用权的法律凭证,所以如果不是二合一证书的就要拥有房屋所有权证和土地使用权证两个证件。


2、产权风险。如果没有土地证的话,虽然不动产权证是握在购房者手里的,但是土地使用权还是在开发商手里,这就意味着,一旦开发商资金不足的时候,不排除开发商有用土地使用权“大证”向银行抵押贷款的可能。另外,还有可能有别的单位把土地使用权非法转让给他人,从而使购房者遭受损失。还有,没有土地证也会影响房屋的上市交易。


3、无法过户风险。在办理过户手续的时候,办理机构和人员会要求当事人提供不动产权证、土地证和契税证等资料,否则无法过户。所以说,没有土地证,房屋是不能办理过户的。总之只有两证齐全,购房者才算拥有了完整权利,才能高枕无忧。


没有房产证的房子面临的风险

1、没有房产证不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动,即使签定相关的合同,也均为无效合同,不受法律保护。


2、没有房产证在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。


3、没有房产证无法设定抵押权、典权等他项权利,购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。


4、如果因项目非法开发而无法办理房产证,购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。


5、开发商因债务纠纷被强制执行时,没有办理过户的房产仍属于开发商的财产,可以被开发商的债权人依法强制执行。


没有土地证和房产证无法办理过户手续,所以在大家买房的时候一定要注意这些问题。

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  1.代理方式的选择

  通过中介卖房可以有两种方式:独家代理和一般方式。如果选择了独家代理,就不能将房源委托给另外一家中介。如果选择一般方式的话,可以将一套房源同时委托多家中介代理。目前,一些大的中介公司倾向于同客户签署独家代理合同,小型的中介则比较倾向于同客户签订一般的合同。

  两种方式各有利弊:

  独家代理合同更能保证交易的安全性;一般合同则能够为客户提供更多的客源,促成交易快速成交。但是在交易的过程中,不可避免的会存在一定的风险。

  2.代理时间的选择

  时间选择一般是宜短不宜长。为了防止签订独家代理合同后,房子迟迟不能脱手,售房者记得在签订合同的时候约定一个有效期,在有效期内未能达成交易的就可以自动解除合同。那么有效期定多久比较合适呢?代理有效期的时间宜短不宜长,一般以一个月为宜。如果一个月之后房子还没有脱手,但是对中介公司还挺满意,那么可以选择续约。

  3.“跳过”中介有风险

  一些售房者为了省去一些中介费,在与购房者碰头后会“跳过”中介与购房者直接进行交易。其实,一方面这是售房者有违诚信的表现,另一方面也增大了交易的风险,有时反而还会降低交易的效率。因此,建议售房者卖房选择有一定规模且信誉良好的中介公司。

  4.不签“到手价”

  一些售房者为了省去合同上麻烦的款项细则,要求只与公司签一个“到手价”,即直接到手的钱有多少签多少。大家要知道,二手房交易过程中,除了房屋本身的房款外,还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”,必然给中介留下很大的操作空间。再遇上一个黑心中介,这就等于是给他们提供了“暗箱操作”的条件,最后吃亏的还是交易双方。因此,签约过程中,一定要把各款项弄清楚,不要只签一个“到手价”。在达成协议后,业主、买家和中介最好签订三方协议,也就是居间合同,这也可防止不良中介公司人员从中压价。

  5.注意买方资格和购买能力

  售房者如果想要通过卖房子之后在买房的话,应当尽量先把要卖掉的房子处理好,以免被动。


二手房验房很简单?漏掉的细节都是你的钱

  购买二手房的消费者其实面临着比新房更大的验房挑战,二手房经过多年居住,房体质量和结构均存在一定老化。因此,二手房验房注意事项比新房验房注意事项更多,在二手房验房时更要注意二手房的房子质量和防水防漏以及一些隐蔽问题等方面。

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  在选中一套二手房进行交易前,有几点和房屋质量密切相关的地方需要注意:

  一、确认二手房房龄

  二手房验房时首先要看的是二手房第一次交易的时间,了解最初交易时间到二手房购买时间多长,一方面可以了解房子的寿命时间,对可能发生的质量问题进行预判,另一方面也便于了解土地使用年限以及房子的规划情况。

  二、原户主出卖房子原因

  了解二手房房子户主出卖房子的原因,如果是房子老化、市政规划、拆迁、二手房风水等情况。如果原房主只是因为像出卖或者缺钱或者有更好的房子,那就不用担心。如果是房子质量问题,房子老化或者违反市政规划需要拆迁的房子,最好不要购买。

  三、认真走访周边

  在正式签定购房合同前,对周边环境和社区进行走访是非常必要的。走访可以分一天内的不同时段进行,也可以在工作日和休息日分别进行,有效的走访可以了解周边是否有噪音污染、交通条件是否便利、早晚高峰路况以及物业服务质量等,和居民多进行沟通也能从侧面了解所购房屋的真实情况,避免买到凶宅。

  在了解了大体情况后,买家还应在交房后从以下几方面验房:

  1、 查看二手房户型图:在验房时要向原房主要房子的户型图,并实地去观看房子周边环境以及物业和小区的具体情况,这对今后的房屋装修设计和家具采买非常重要;

  2、 清点附送物品:在二手房交易时,附送品也算在购房费用里面,因此二手房在验房时,要记得清点原房主承诺的物品,对附送物品根据型号、数量、规格、牌子列好清单。赠送货品可大大减少将来二手房装修成本;

  3、 室内设施质量问题:二手房验房要仔细查看墙壁的裂缝、天花板渗水、返潮等。房屋有无裂缝,主要是墙面和地面。渗水指屋面漏水、水箱漏水、楼面漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水等质量问题;

  4、 门窗的灵活性:门窗也是检查的重点,要检验窗户是否渗水,窗台有无水渍,并开关门窗查看是否灵活,开关是否有无特别的声音。门插是否插入得太少;房门的插销、门锁是否太长太紧。门上油漆是否完好无缺,门内外面是否光滑平整和有无磕碰等;

  5、 查看缺陷:二手房验收时记得将家具、床或其他大型物品遮掩的地方,看看地面是否存在缺陷。有的房主为了遮掩房子本身的不可弥补的缺陷,特地用家具遮掩;

  6、 原房主费用问题:之前就有二手房交易费用问题引发争议的案例,因原房主欠下高额物业费,新房主被断水断电。二手房验房时应确认原业主已将其名下的相关费用结清,如水电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等费用,以免自己承担不必要的费用。


买二手房为啥要选“满五唯一”

  不同的二手房由于各种优惠政策,税收也不尽相同,购房支出也有较大不同。根据目前的政策,二手房根据年限不同在“个税”、“契税”和“增值税”上有较大不同,根据房款不同,税收支出在几万至几十万不等。

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  根据目前的政策,我们将不同类型的房子分为四类:不满两年,两年到五年之间,满五年非唯一、满五唯一。

  这里我们假设这样一个购房场景:一套面积在80平米,网签价格200万(以网签价为准),原价格为160万的二手房,购房者是第一次买房。

  第一种、不满两年的二手房

  不满两年的二手房征税最多,一套房子在交易过程中要产生契税、增值税和个税。

  ① 增值税为全额征收,税额=[200万/(1+5%)]×5.6%=10.67万

  ② 契税为全额征收,由于是90平米以下,税率为1%,税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万

  ③ 个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息-此次增值税)×20%=1.54万

  三个税种共14.1万元。

  第二种、两年到五年之间

  这种情况免征增值税,只征收契税和个税。

  ① 契税仍然是全额征收,上文已经注明计算方式,税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万

  ④ 个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息)×20%=3.68万

  两个税种共5.57万元。

  第三种、满五年非唯一

  这种房子的税费成本和第二种完全一样,免征增值税,所以税费成本也是只有契税和个税,共计5.57万元。

  第四种、满五唯一

  这种房子只征收契税。

  契税额=200万×1%=2万元。

  以上我们能看出,如果购买满五唯一的住房比不满两年的住房要节省一大笔支出,如果面积越大,税费差距越大。所以我们在买二手房时,尽量选择购买满五唯一的住房,即使价格高点,也能在税收支出上找补回来。


北京公积金月缴存上限上调 公积金基础知识

  近日,北京住房公积金缴存基数上调,职工和单位月缴存额上限分别提高448元和224元。.

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  北京7月1日起上调公积金月缴存额上限至5102元

  北京住房公积金管理委员会办公室近日发布通知,自今年7月1日起至2017年6月30日,北京住房公积金的年度缴存基数上限调整为21258元,月缴存额上限为5102元,职工和单位月缴存额上限均为2551元。

  据介绍,本次调整是经北京住房公积金管理委员会第16次会议审议通过,根据北京市人社局、市统计局公布的2015年度北京市职工月平均工资计算出来的。原则上不允许突破住房公积金缴存基数及月缴存额上限缴存住房公积金。

  上一年度,北京住房公积金的月缴存额上限为4654元,职工和单位月缴存额上限均为2327元,本年度分别提高448元和224元。

  接下来给大家普及下公积金的一些基础知识:

  一是公积金缴存基数:

  北京公积金基数等于上一年北京职工的月平均工资。即北京职工月平均工资=北京职工年平均工资除以12。2015年度北京公积金缴存基数为6463元,2016年度北京公积金缴存基数为7086元。对比一下你就知道北京职工的平均工资涨了多少,你的工资有跟着涨吗?是不是又拖北京职工的后腿了。

  二是公积金查询办法:

  北京公积金可以查询账户余额,缴费情况等情况,具体比较靠谱的查询方式有:北京住房公积金网站、公积金服务热线查询、联名卡查询,或者登陆与住房公积金相应的网上银行查询。

  其中北京住房公积金网站查询需要注意下密码的问题

  通常初始公积金查询密码为个人登记号后6位,即身份证号后4位+00(如果身份证号最后1位为X,向前顺延一位),例身份证号为:11010819000509123X,那密码就是912300。如果忘记只能找12329公积金热线查询。

  密码确认后,可以自行修改,登录 ,选择“个人住房公积金查询 ”,输入个人登记号(或身份证号)和密码,进入后可以修改密码。

  三是关于住房公积金卡:

  单位在缴存公积金后,有的会给员工办理公积金联名卡,有的不会,后者需要员工自己去相应的银行办理。公积金联名卡拿到手后,不能立马使用,而是要进行激活,具体可由本人持本卡、身份证到全行任意网点柜台激活卡片,并设定查询和取款密码。

  或者你也可以拨打北京住房公积金管理中心客服电话:96155-2-个人住房公积金账户查询-1-通过个人身份证号查询-输入证件号和公积金账户密码-1-查询住房公积金,2-修改公积金账户密码。


6种装修风格 你是灵魂你决定选哪个

  装修风格决定着最后的装修效果,业主最最重要的是在装修设计前确定好想要的风格。不同的风格特点也各有不同,装修效果更是大不相同。现在装修中常涉及的风格有6种,我们一起来聊一聊他们的特点与不同吧!

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  一、现代简约风格

  现代简约风格是近年来比较盛行的风格,装修效果简洁而又不单调。简约风格的装修特点就是将房屋的每一处都精简设计,使得家居整体上看起来十分简单,但是处处都能彰显房主的个性与设计的用心。现代简约风格的另一个特点则是注重实用性,在家具配饰方面多选用实用和功能性为主的,不会在一些花哨的摆饰上太花心思。太多花哨的摆饰在现代简约风格中不仅不能为装修效果增色还会破坏现代简约的整体风格。

  二、田园风格

  田园风格的主要特点就是贴近自然,向往自然。现在的都市建筑都是钢筋水泥,给人一种冰冷感,人们便越来越向往大自然了,这也是田园风格近年流行的原因,整体风格让人感觉更加随意,温馨又轻松。田园风格的打造主要是靠陶、砖、土、木、竹这些具有明显自然气息的装饰,而且绿色植物是田园风格中最为常见的要素之一,使植物与空间相融合,创造出自然、简朴的家居环境。

  三、美式风格

  美式风格最大的特点就是休闲、大气,相比其他风格而言,美式风格设计显得不羁又随性。而且美式风格的每个空间都有自己独特的格调,比如客厅设计一般比较注重宽敞的效果与厚重的历史底蕴,卧室更注重实用性,且多用布艺来呈现温馨而又舒适的效果,书房作为学习工作的区域,装修多以简单实用为主,书房的装饰又会体现着主人的阅历,使得书房增添了一份厚重感。

  四、新中式风格

  新中式风格是将中国的传统文化底蕴与现代的中华文化融合为一的装修风格,给人有品质又不压抑的感觉,使中式装修的内涵更为突出。新中式风格装修常选用的元素为红木家具、山水画、屏风等物件。

  五、日式风格

  日式装修风格的特点是简单、低调,主要以木质家具为主,以茶几为中心进行家具摆设,推拉门窗会与墙面木质构建相呼应的,从而使整体呈现一种素雅的效果,实用功能会比较强。

  六、欧式风格

  欧式风格的整体色彩会比较浓烈,家具和装饰上都比较奢华,除此之外欧式风格呈现的是一种高贵典雅浪漫的格调,通过人性化的曲线和精致的做工的家具,带给住户的是身与心的享受,可谓装修风格中的高

  以上就是装修中6种常见的家装类型,希望业主在了解了它们各自的特点之后决定一款适合自己的风格。


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