夫妻离婚时共有房屋如何分割?

作者:选房师阿绿
来源:大搜家原创内容工作室
2019-08-04
摘要:
随着家庭观念的转变和社会流动性的增强,我国离婚率近年来日益增长,离婚现象已成为了夫妻家庭之间的常见现象。而发生离婚纠纷时,往往涉及夫妻双方共有财产分割问题,其中房产作为价值较大的不动产,在离婚纠纷时发生权属、归属争议的现象最为普遍。

随着家庭观念的转变和社会流动性的增强,我国离婚率近年来日益增长,离婚现象已成为了夫妻家庭之间的常见现象。而发生离婚纠纷时,往往涉及夫妻双方共有财产分割问题,其中房产作为价值较大的不动产,在离婚纠纷时发生权属、归属争议的现象最为普遍。


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一、夫妻共有房屋的界定

婚姻关系存续期间是指从结婚登记之日起至解除婚姻关系之日止(包括配偶一方死亡),具体包括两种构成要素:一方面是指婚姻关系的合法有效,即法律上的存续状态,缔结婚姻的要素需要符合《婚姻法》的相关规定,重婚等行为不属于婚姻关系存续期间,另一方面是指夫妻双方需要共同生活,即实质意义上的存续状态。


夫妻共有房屋是指夫妻双方在婚姻关系存续期间,一方或双方因出资、买卖、继承、受赠予等原因而获得的依法由夫妻双方共同享有的房屋,但双方另有约定或法律另有规定的除外。


夫妻共有房屋是房屋所有权的一种特殊形式,房屋属于不动产,不动产的所有权认定以登记为准。故房屋产权的确认一般以不动产权属登记为准,未依法进行登记的,对外不发生效力。夫妻共有房屋和其他不动产相比还有其特殊性,第一,婚姻关系的缔结是夫妻共有房屋的前提条件,第二,夫妻双方是共有房屋的主体,第三,共有形式为共同共有,只有当婚姻关系不再存续时,双方才可以对共有房屋进行分割。


二、夫妻共有房屋分割情形

1、对产权完全私有的房屋离婚时的分割

(1)实际分割

私有房屋可进行实际分割的,例如房屋不在一处,或者虽在一处但可分门别户的,应首先考虑分割产权。


分割时一般采取平均分割原则,但如果一方没有生活来源或有其他困难,如患有严重疾病,可适当予以多分;有子女的,抚养子女的一方应当多分。如果不能平均分割的,例如面积不相等,结构不一样,新旧不同,在考虑双方都能取得房屋居住的前提下,可采取折旧补偿、作价补偿等方法进行分割。


(2)折价分割

实际中许多房屋是不宜进行实际分割居住的,从考虑房屋的使用效能和方便生活出发,可对这类房屋进行折价分割。获得房屋产权的一方给另一方补偿,补偿价款的数额要考虑房屋的现状估算价,一般由双方协商或采取双方竞价的方式确定。


2、对产权部分私有房屋离婚时的分割

城市住房制度改革过程中,许多单位对职工采取优惠售房政策,根据工资、职务、级别、实际居住年限等确定优惠标准发售房屋。


这类房屋的特点是产权人享有登记产权和继承权,但所有权的收益权和处分权受到一定限制,称为部分产权房屋,对产权部分私有的房屋离婚时的分割应按以下原则进行处理:


(1)优惠售房单位职工享有房屋产权

一般来说,单位优惠售房的对象仅限于本单位职工,房屋产权登记人为本单位职工。夫妻双方不在同一单位的,离婚时优惠售房单位一般不允许非本单位职工一方享有优惠房产权。因此,除非优惠售房单位同意,一般将房屋产权确定给该单位职工享有,由获得产权方给予对方相应补偿。


(2)现实房价应高于购房价

基于优惠房屋的优惠性,购买价远远低于实际价。如果以原购房价作价补偿进行分割,对于未获得产权一方来说显失公平。在处理这类房屋时,通常考虑当时购房的情况,结合现在的情况,以现实房价为依据,对另一方进行补偿。

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购房合同专业名词小知识

买房,实在是个蛋 疼的活:看房看得跑断了腿,好不容易赶在房价再一次上涨之前买到了喜欢的房子,等到签购房合同的时候,看到满篇的专有名词又开始闹心:钻研吧,没有那个时间和精力;不钻研吧,万一以后吃了亏怎么办??所以,应广大人民群众需求,小编特意整理了下和买房有关的专有名词,供大家参考。


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一、不可抗力

不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。比如:

1、自然灾害,如地震、台风、洪水、冰雹、泥石流等;


2、政府行为,如征收、征用等;


3、社会异常事件,如骚乱等。


二、格式条款

1、格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款;


2、格式条款具有导致合同无效、免责条款无效的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效;


3、对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释,对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释,格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。


三、财产保全

财产保全是指人民法院在利害关系人起诉前或者当事人起诉后,为保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失,对当事人的财产或者争议的标的物,采取限制当事人处分的强制措施。


四、查封

所谓的查封是指人民法院将需要保全的财物清点后,加贴封条、就地封存,以防止任何单位和个人处分的一种财产保全措施。签合同时要小心查封房。


五、仲裁

仲裁是指纠纷当事人在自愿基础上达成协议,将纠纷提交非司法机构的第三者审理,由第三者作出对争议各方均有约束力的裁决的一种解决纠纷的制度和方式。


仲裁在性质上是兼具契约性、自治性、民间性和准司法性的一种争议解决方式。仲裁是一裁终局,费用比诉讼高;但强制执行还需要向人民法院提出申请。


六、诉讼时效

诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利,当时效期间届满时,权利人行使请求权的,人民法院就不再予以保护。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年,法律另有规定的除外。


七、强制执行

1、法院按照法定程序,运用国家强制力量,根据执行文书的规定,强制民事义务人完成其所承担的义务,以保证权利人的权利得以实现。


2、执行文书包括发生法律效力的民事判决书、裁定书以及依法应由法院执行的其他法律文书。它们一经确定,义务人即应自动履行。如拒不履行,权利人可申请法院强制执行。


3、提出申请的权利人称申请人,被指名履行义务的人称被申请人,又称被执行人。申请人是胜诉的一方,被申请人是败诉的一方。执行程序是民事诉讼程序的最后程序。

回迁房到底多久可以转手交易?

熟悉房地产的朋友都知道,市面上的房产类型很多,所属的性质也各不相同,有的房屋是法律允许的,可以上市交易的,但是有的房屋却是被明令禁止买卖的。因此,对于购房者来说,在购房之前需要确认的,便是核实房源信息,辨别其是否可以买卖。那么回迁房可以出售吗?


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什么是回迁房?

购房常会遇到回迁房。回迁房是开放商征收土地时,赔给回迁户的房子;商品房就由开放商自己出售的房子。一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。


回迁房与商品房一样,都有房产证,有房产证的回迁房是可以上市交易的。没房产证的,回迁户手持的是拆迁协议,无法上市交易。


回迁房可以买卖吗?

其实回迁房是可以交易的。回迁房在办理了房屋产权证书后可进行买卖,但是购买未取得产权证书的回迁房则可能面临极大的风险,回迁手续更名并不能取代房屋产权证书。


不过需要注意的是,作为买家来说,需要要求卖方提供回迁协议及其身份证明。当然,回迁房的真实性也是需要核实的,同时要注意确定该房屋是否有共有人,是否设定抵押权。另外须查明该房的回迁类型,到底是属于危改回迁,还是属于商品房回迁。


划拨用地的产权办理过户手续时,将由买受人补交土地出让金。买家可以选择与卖方协商将购房款办理提存公证,在该房屋取得房屋权证并办理过户手续后,由公证处向出卖方支付房屋价款。后,买方要注意让卖家将户口迁走,否则,买方的户口迁不进来。


购买回迁房与购买商品房的手续是一样的

1、凭拆迁证明和身份证签订购房合同并结算房款。

2、按合同规定交房款并取回。

3、凭拆迁证和购房合同等到房产交易大厅办理房产证手续。

4、视房屋面积大小减免部分或全部契税。

5、凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续。


回迁房多久可以上市交易?

取得动迁协议、大产证后,满3年方可上市交易和过户。


(大产证:是在房屋竣工验收之后交付购房者之前,由房地产开发商想房地产管理部门申请初始登记,对符合规定的申请。房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定,颁发房地产权证。)


说明:回迁房属于安置房,有可能会出现拥有者没有房产证,无法办理抵押贷款,户籍无法迁入等问题,容易出现违约风险,如果所购回迁房的性质属禁止转让的,此时可能丧失对所购回迁房的一切权利,想进行交易主要注意房屋买卖法规。


一般情况而言,如果是购房中遇到已经取得动迁协议、大产证满3年的回迁房是被允许上市交易和过户的,所以在上海购房中买进这类房屋的时候,一定要仔细核对清楚房屋产证的办理时间。当然,还有一些禁止被转让的上海回迁房不在本文考虑之类。

买房网签是怎么回事?购房网签流程?

买房子的过程我们大致都应该了解,但是有几个关键的部分要谨记,签合同、网签、办理房产证,这些步骤一个都不能少的,今天我们主要来说的是网签,网签可不是签合同的意思,很多人会把这个概念弄混乱了,那到底买房网签是怎么回事?购房网签流程是什么呢?


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买房网签是怎么回事?

1.购房网签简单来说就是在房屋的管理部门将进行的买卖协议进行备案。

  

2.在互联网上进行相关的公示活动,这样这一定程度上是可以避免开发商进行一房二卖,实质上这也是一种很好的管理行为,但是不可以代替过户手续。


购房网签流程?

1、交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款;


2、由房地产开发企业通过网上签约系统,打印经双方确认的协议或合同;


3、双方当事人签字(盖章);


4、在电子亚博国际登录网址—亚博app下载首页表上注明该商品房已被预订或签约,每一宗交易的网上操作程序应在24小时内完成;


5、无论是在新房还是二手房交易中,网签都非常重要,这也是为什么如果你贷款买房,都会要求买家先提交贷款资料进行审核,确认资质没问题后才会进入网签程序。


通过上文小编对买房网签是怎么回事?购房网签流程的知识解析,我们知道了其实在买房子的过程中网签很重要,只有网签了你的房产信息就被录入进去了,这个时候我们就可以知道什么时间买的或者卖的房子,买卖人是谁了,希望上文小编的介绍可以帮助到需要的朋友。

第一次买房要怎么做 新手买房注意看这里

买房是人生大 事之一,不可粗心大意。那么,对于大部分的买房新手来说,第一次买房应该注意些什么呢?其实当购房者不知道如何下手时,可以通过以下几个方面去选择,至少也可以作为一个参考。


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1、考虑清楚自身需求

考虑清楚自己买房为了什么,这一点其实很重要。因为只要明确自己的需求,才能买到适合自己的房子。比如,孩子,可能需要;上班方便,交通就必须要好;如果家里有老人,配套里面有医院就很重要等等。


2、做好资金准备

购房前,准备好购房资金是很重要的。购房者应该对自己的资金状况和家庭支出有充分的认识,量力而行。除了必须支付的房款之外,契税、房屋维修基金、装修费用、物业费用等都需要做出预留。


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亚博国际登录网址—亚博app下载首页与亚博国际登录网址—亚博app下载首页之间做对比还是很有必要的,我们要从亚博国际登录网址—亚博app下载首页距离上班地点远不远、附近有没有学校、交通是否便利、附近有没有公交站或地铁站、发车频繁不频繁等方面进行对比。



4、了解区域亚博国际登录网址—亚博app下载首页的信息

这里可以通过上各大房产网站,查询到这一区域的大致情况。比如周边的配套,交通,以及大致的一个房价。这些信息在你买房前都必须做的功课。还有一点,除了网上查询外,实力考察也很关键。因为,只有自己去看,才知道交通的实际状况,配套是否真的有,还有小区的大致规划等等。


5、确定项目

在对区域和区域内部的项目有了比较清楚的了解后,根据自己的经济状况和横向的比较后就可以大致确定一个心仪的亚博国际登录网址—亚博app下载首页了。这时需要注意的是,尽量多一个备选的项目,因为你的第一选择往往也是大多数人的选择,很容易出现房源紧缺的情况。


6、考察开发商的口碑信誉

想要了解一个开发商的口碑信誉如何,可以亲自到其已交付的项目向居住的业主打探。如果业主对开发商的评价非常好,通常这个开发商的实力也不会差,因为实力和口碑通常是成正比的。


7、得房率与公摊面积

得房率自然是越高越好,但公摊面积却应该是处于一个合理范围。多层的得房率应该在80%以上,高层由于电梯和消防通道的缘故,至少也要达到70%。公摊面积太小,会严重影响到日常生活的舒适度,谁也不希望自己的楼道太窄,所以,高层公摊系数一般在0.18~0.26之间,而多层的公摊系数则在0.11~0.16之间。


8、开间与进深

开间和进深影响着房屋的采光与通风,目前市场上的两室一厅80平方米左右的住宅,其客厅开间大不可超过3.9米;120平方米的住宅,客厅开间在3.9米至4.2米之间;而进深需要介于1:1.5之间较好。


9、容积率

容积率是小区居住环境的品质的重要衡量标准。容积率越低,舒适度越高,但是不同的物业类别都有着相应的容积率标准。高层的住房容积率不能超过5,多层好不超过3。


对于新手来说,买房的前几步就大致如此,谨慎、耐心,不要让未来的自己后悔现在的选择。

遇到哪些情况可以不交物业费?

  知道物业费包含哪些方面吗?很多人第一次买房关注的重点往往是价格、学区、交通、配套等,直接与后期居住质量挂钩的物业反而成了可有可无的因素,而往往居住之后会与物业产生各种矛盾,于是各种业主拒交物业费、保安打人等新闻不断上榜。其实任何事情都有两面性,不是所有的问题都是物业的问题,也不是所有的错误都是业主造成的,业主在拒交物业费之前最好弄清楚,哪些情况是允许拒交费用的?

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  遇到哪些情况可以拒缴物业费

  1、对于不在业主缴纳范围内的,可以拒绝缴纳;

  2、服务质量过差可暂时拒交;

  3、提供未约定或未经业主同意的服务时,业主有权拒交。

  不住未必全交

  正常的物业费用缴纳从交钥匙的第二个月开始,收房后从未入住的,经确认,可以按照70%缴费;入住后(含房屋装修),但不使用住房,经确认,连续使用不超过六个月的房屋,从第七个月开始,物业费按照70%缴纳。

  安保与赔偿

  物业合同不是保管合同,丢东西不是全额赔偿,只承担部分责任;如果物业公司按照合同约定履行各项巡逻责任的话,就说明已尽到管理责任,不用承担赔偿责任。

  责任划分

  后期维修多得花钱。比如屋顶漏雨只管修……还得付费。屋顶保质期5年,如果漏水导致业主无法入住由开发商承担物业费。

  目前很多亚博国际登录网址—亚博app下载首页都是以招投标方式确定物业公司,开发商与物业管理公司是两个独立法人,无任何关系。

  资质与服务

  物业管理企业的资质与物业管理企业的服务等级是两个完全不同的概念。一级资质不代表能够提供一级服务,资质等级与其所提供的服务并无挂钩。

  具有三级企业资质的物业服务企业亦可提供一级标准的物业服务,关键在于确认该企业提供服务的等级是否达标。

  那还有一些特殊情况,是不是也可以拒交物业费?

  问题一:业主因房屋质量、暖气、燃气等问题拒交物业服务费是否合理?

  答:不合理。根据《建设工程质量管理条例》规定,建设工程实行质量保修制度。房屋工程质量保修是指房屋建筑工程竣工验收后保修期限内出现的质量缺陷,予以修复。房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现的质量缺陷,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。建设单位和施工单位应当在保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任。双方约定保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。另外,房地产开发企业售出的商品房保修,还应执行《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房销售管理办法》有关规定。商品房主体工程及配套设施均符合此规定,不属物业管理服务约定范畴。根据国务院《物业管理条例》第52条规定:物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担相关管线和设施设备维修养护的责任。

  问题二:买了房空着,需要全额交物业费吗?

  答:物业费收取主要包括公共区域的清扫保洁及清运,绿化养护,秩序维护,公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、养护等费用。

  只要购房者与开发商办理了交房手续、拿到钥匙,就要开始交物业费。相关工作人员说,虽然没有居住,但房屋所在公共区域的维护、清扫等费用依然存在,而物业费收取标准由物价部门核定,各住宅物业费用都要根据标准来收取,不得高于物价部门核定标准。

  问题三:房屋未装修,入住前是否要交纳物业管理费?

  答:只要房屋已交付,无论业主是否入住,都要交纳物业管理费,因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务,而是为整个小区提供服务,物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必需的费用,并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业管理费,必然导致物业管理费入不敷出,物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继,导致全体业主的利益受损。


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